L’importance de la mention de la surface dans le bail
d’habitation
L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énumère la liste des mentions devant
impérativement figurer au contrat de location. Parmi ces mentions, figure la surface habitable
du logement.
Dès lors, il est important de rappeler la définition de cette surface, ainsi que les conséquences
d’une erreur dans son calcul.
Quelle est la définition de la surface habitable ?
La surface habitable est définie à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation
comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu'aient été déduites les
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures
de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols,
remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas,
volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des
logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
A noter : la différence fondamentale entre la surface habitable et la superficie Carrez est qu'il
n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, de tous les sous-sols (y
compris les caves), des remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs
extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), des locaux communs et autres
dépendances des logements.
Conseil : la surface habitable est une surface bien précise distincte notamment de la surface
au sol, de la surface Carrez ou de la surface mentionnée dans le diagnostic de performance
énergétique. C’est pourquoi il est impératif, afin d’éviter toute erreur qui pourrait engager votre
responsabilité, de faire mesurer cette surface par un professionnel.
Quelle est la sanction en cas d’erreur de superficie ?
L’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une procédure de réduction de loyer en
cas d’erreur dans la surface mentionnée au bail, et ce, à l’instar de ce qui existe en matière de
transaction avec la superficie « Carrez ».
Le locataire peut demander une diminution du loyer si la surface habitable du logement est
inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5% à celle indiquée dans le bail.
Si cette demande est faite dans un délai de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la
réduction de loyer sera alors rétroactive. En revanche, si la demande en la diminution du loyer
intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, cette diminution ne prendra
effet qu’à compter de cette demande.
Exemple :
- surface habitable mentionnée dans le bail : 43 m²
- surface habitable réelle : 40 m²
- soit une différence de : 3 m²
- 1/20è (ou 5%) de 43 est égal à : 2,15 [43 x 5/100 = 2,15]
Une erreur de 3 m², donc supérieure à 1/20è, permet au locataire de demander une diminution
de loyer proportionnelle à cette erreur.
Une erreur de 3 m² sur une surface de 43 m² correspond à une erreur de 6,97 % [(3/43) x 100].
Le locataire peut ainsi demander une baisse du loyer à hauteur de 6,97 %.
Pour un loyer de 1000 €, 6,97 % de 1 000 € est égal à 69,70 € [(1 000 € x 6,97) / 100].
Le locataire peut donc demander que le loyer soit abaissé à 930,30 € [1 000 € - 69,7 €].
Source : FNAIM
